Цены на дом из газобетона в Санкт-Петербурге и Ленобласти

Как считается цена дома: две площади, которые нельзя путать

В строительстве ходят два числа, и на их подмене теряются сотни тысяч рублей. Площадь застройки — это габарит дома по наружным стенам, то, что реально строится и на что умножается ставка. Жилая площадь — сумма помещений внутри стен из ТЭП проекта, она всегда меньше на толщину стен и перегородок. Дом с жилой площадью 147 м² может иметь площадь застройки 180 м² — разница в 33 м², то есть больше двух миллионов рублей по ставке «под ключ».

У нас правило простое и одинаковое для всех: ставка умножается на площадь застройки без террасы и крыльца, а порог 150 м², после которого цена за метр снижается, считается по жилой площади. Терраса и крыльцо идут отдельной строкой по 15 000 ₽/м² — они дешевле, потому что там нет ни утепления, ни отделки, ни инженерии.

Второй этаж дешевле первого на 10 000 ₽/м² во всех комплектациях. Причина не в маркетинге: под первым этажом лежит монолитная плита, земляные работы и подготовка основания — под вторым их нет. Формула целиком: этаж 1 × ставка + этаж 2 × (ставка − 10 000) + (терраса + крыльцо) × 15 000.

Доставка материалов уже заложена в ставку — отдельной строкой «логистика» в смете не появится. Цена фиксируется в договоре и не меняется без вашей подписи: если вы сами решаете добавить окно или перенести стену, оформляем допсоглашение только на эту разницу.

Оплата: 25 / 25 / 25 / 25 по факту принятых работ

Предоплаты за работу нет. Первый платёж идёт на материалы по чекам с завода — вы видите, за что платите. Дальше четыре равные части по принятым этапам: фундамент, коробка с кровлей, тёплый контур, отделка. Каждый этап закрывается актом, и пока акт не подписан, следующий платёж не наступает.

Комплектацию можно поднять по ходу стройки — до начала соответствующего этапа. Частый сценарий: заказчик берёт тёплый контур осенью, зимует, а весной доводит до White Box. Пересчитывается только новый слой работ, остальное остаётся по договору. С ипотекой не работаем, расчёт наличными или переводом.

Что входит в каждую ступень

На чём можно сэкономить, а на чём нельзя

Можно. Отделка — самый гибкий слой: взять тёплый контур и делать её постепенно своими силами. Площадь: минус 20 м² при грамотной планировке почти не чувствуются в жизни, но дают около полутора миллионов на «под ключ». Сложность формы: прямоугольный дом с двускатной кровлей дешевле дома с эркерами и пятью углами при той же площади. Терраса: её можно сделать через год, оставив закладные.

Нельзя. Фундамент — переделать его невозможно, а неравномерная осадка рвёт газобетон по швам. Утепление контура и качество монтажа окон: экономия здесь возвращается счетами за отопление каждый месяц двадцать лет. Кровельный пирог: «потом утеплим изнутри» означает демонтаж готовой отделки. Инженерия в стяжке: дешёвая труба в бетоне — это лотерея, которую вскрывают перфоратором.

Разумный порядок приоритетов такой: сначала конструктив и контур, потом инженерия, потом отделка. Именно поэтому тёплый контур берут чаще остальных комплектаций — он закрывает первые два пункта и оставляет свободу по третьему.

Почему мы не называем цену «от 25 000 ₽ за метр»

На рынке легко встретить ставку вдвое ниже нашей. Разница объясняется просто: в неё не входит либо фундамент, либо кровельный пирог с утеплением, либо инженерия, либо всё сразу — а иногда входит, но материалами, названия которых не пишут. Мы считаем, что честнее показать полный состав и одну сумму, чем заманить низкой цифрой и добирать допсоглашениями.

Проверить любое предложение можно шестью вопросами: какой класс бетона в плите и есть ли паспорт; входит ли утепление кровли и какой толщины; какой оконный профиль и стеклопакет; что именно значит «инженерия»; фиксируется ли цена в договоре; и как оформляются скрытые работы. Если на все шесть отвечают конкретикой — с подрядчиком можно работать, даже если это не мы.

Что происходит, если материалы подорожали

Вопрос, который задают все и на который у большинства подрядчиков нет внятного ответа. У нас так: цена в договоре зафиксирована на весь срок работ по подписанному этапу. Материалы на этап закупаются в начале этапа — именно поэтому первый платёж идёт на материалы по чекам с завода, а не «на работы». Подорожание внутри этапа — наш риск, а не ваш.

Если стройка растянута по годам и следующий этап начинается через сезон, он считается заново по актуальным ценам — но уже выполненное и оплаченное не пересматривается никогда. Новый этап оформляется отдельным договором со своей фиксацией.

Чего мы не делаем: не вписываем в договор пункт «цена может быть изменена в связи с рыночными условиями». Такая формулировка означает, что цены в договоре нет вообще.

Сравнение комплектаций в деньгах: что даёт каждый следующий шаг

Переход от холодного контура к тёплому стоит 7 000 ₽/м² — за эти деньги дом получает окна, входную дверь, утепление и пароизоляцию. На доме 100 м² это 700 тысяч рублей, и это самая выгодная покупка из всех: без неё коробка не может зимовать без потерь, а внутри нельзя работать в холода.

Шаг от тёплого контура к White Box — 18 000 ₽/м², то есть 1,8 млн на том же доме. Здесь появляются фасад, вся инженерия, котельная, тёплые полы, стяжки и штукатурка. Это самый большой и самый «технический» слой: именно он превращает коробку в дом, где можно жить.

Последний шаг до «под ключ» — 10 000 ₽/м², или миллион: чистовая отделка, двери, сантехника, свет. Его чаще всего и берут на себя заказчики, потому что здесь выбор материалов индивидуален, а работы понятны и контролируемы без специальных знаний.

Три вопроса, которые стоит задать нам перед договором

«Что будет, если я захочу поменять планировку в процессе?» До начала соответствующего этапа — оформим допсоглашение на разницу. Перенос перегородки до штукатурки стоит недорого, после инженерии и стяжки — заметно дороже, потому что под перегородкой уже проложены трассы. Мы всегда говорим цену изменения до того, как его делать.

«Кто отвечает, если подрядчик по инженерии сделал плохо?» У нас нет отдельного подрядчика по инженерии: всё в одном договоре и одной ответственности. Если вы хотите привлечь своих отделочников или электриков — это нормально, но тогда мы разделяем зоны ответственности письменно и фиксируем состояние объекта на момент передачи.

«Можно ли посмотреть дом, который вы уже построили?» Да, возим на действующие объекты — в работе всегда есть несколько. Дом на этапе коробки или отделки показывает о качестве больше, чем готовый: видно кладку, узлы, армопояс, разводку до закрытия.